Реферат: Оценка недвижимости
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ
1. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ТОВАРА
По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно
становится товаром — объектом хозяйственного оборота, т. е. практически
любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у
каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую
и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для
конкретного использования; рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена
продажи участка на открытом и конкурентном рынке.
Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные
реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и
количественные характеристики.
Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Также как и на любой
товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цепы на
рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается.
Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество
предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли
определяется в основном спросом — уровнем цен продуктов, производимых на
земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и
производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко
сократится и цена на землю соответственно снизится.
Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием
многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических,
природно-климатических и др.
Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность
ее предложения на рынке, т. е. любой землевладелец, заинтересованный в
максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату
(в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения
земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772-1823) сделал весьма
важные выводы.
Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому,
что высока рента землевладельцев, — ошибочно. Не потому цена хлеба высока,
что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки
цены на зерно, выращиваемое на ней.
Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены
продовольствия, а просто уменьшают их ренту.
В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на
ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.
Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок
создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к
эффективному использованию ее многообразных свойств.
При использовании земельных участков для предпринимательской цели,
строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие характеристики, как
местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути,
способы использования примыкающих территорий и др.
Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, —
разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие
пашни, сенокосов, пастбищ и др. — являются решающими для
сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.
Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет
классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения,
позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных
сделок. В соответствии с законом "О земле" состав земельных ресурсов в
России делится на следующие виды:
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских
населенных пунктов).
3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения
4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-
культурного назначения.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.
Структура земельных ресурсов на 1 января 1995 г. сложилась следующим образом[1]:
Таблица 1.
Земельный фонд Российской Федерации на 1 января 1995 г. (млн. га)
| Категория земель | | | с. -х., предприятий, орга низаций и граж дан | лесохозяй ственных предприятии | городских, поселковых, сельских органи- заций | промышленности, транспорта и иного не сельско-хоз. назначения | водного фонда | приро-доохра нного назна- чения | запаса | Итого | | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | | Всего сельско-хозяйственных угодий | 186, 6 | 3, 8 | 24. 4 | 1,2 | 0,0 | 0,4 | 5.4 | 221,8 | | Из них пашни | 122, 9 | 0, 3 | 5. 9 | 0,2 | | - | 1.5 | 130,7 | | Леса и кустарники | 13, 4 | 620, 5 | 5, 0 | 3,8 | 0,1 | 13,0 | 7,9 | 784.7 | | Болота | 15. 8 | 77, 1 | 1. 6 | 0.4 | 0,7 | 1.6 | 1.0 | 108,2 | | Под водой | 19. 6 | 12, 9 | 0, 9 | 0,8 | 18,2 | 1,4 | 15,0 | 71,3 | | Оленьи и конские пастбища | 253, 3 | 60, 1 | - | 0,1 | - | 1,7 | 12,8 | 326,0 | | Под дорогами, постройками, прогонами, улица ми и площадями | 3. 6 | 1, 7 | 5, 0 | 3,0 | - | 0.1 | | 13,4 | | Прочие земли, включая нарушенные | 54, 4 | 62. 5 | 1, 7 | 8,3 | 0,4 | 9,1 | 45,5 | 181.9 | | Итого | 667. 7 | 838, 6 | 38, 6 | 17,6 | 19,4 | 27,3 | 100,6 | 1709,8 |
После 1995 г. приведенная структура земельных ресурсов существенных
изменений не претерпела.
В соответствии с указом президента РФ "О регулировании земельных отношений и
развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. № 1767 земельные
участки и все, что прочно с ними связано, относится к недвижимости.
Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским
законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного
специального законодательства и настоящего указа. В России разрабатываются
основы земельного законодательства, условия ведения земельного кадастра и
другие правовые акты, которые будут определять характер сделок, связанных с
куплей-продажей, и использованием земельных ресурсов.
2. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В РОССИИ
До 1917г. при наличии различных форм частной собственности на землю, а также
государственной и общинной купля-продажа земли, ее ипотека и аренда были
широко распространенным явлением и существовал рынок земельных ресурсов.
Одним из декретов Октябрьской революции 1917 г. была проведена национализация
земли, и земля стала объектом общественной собственности и была передана в
бесплатное и вечное пользование крестьянам. Городские земли, а также
природные и водные ресурсы стали объектом государственной собственности и
также перестали быть объектом свободной купли-продажи. Ликвидация частной
собственности на землю привела к тому, что из цены продукции и услуг,
производимых с использованием земельных ресурсов, исчезла абсолютная рента,
сократился размер и дифференциальной ренты и такие жизненно важные продукты
для населения как продовольствие, строительство, оплата жилья, проезд на
транспорте, оплата электроэнергии, воды и многие другие стали предлагаться
по низким, общедоступным для населения ценам или бесплатно.
При пользовании земельными ресурсами создавались экономические отношения и в
процессе их функционирования возникала необходимость осуществления оценки
земельных и природных ресурсов и на этой основе применялись такие виды цен,
как поденная плата, возмещение затрат: на геологоразведочные работы,
проведение природоохранных мероприятий, восстановление и рекультивацию
земель для сельскохозяйственного производства, строительство различных
промышленных и жилищных объектов, создание садово-огородных участков и т. д.
Хотя здесь еще не было прямых актов купли-продажи земельных участков, но
элементы товарно-денежных отношений присутствовали, и они положили начало
возникновению новых рыночных отношений. Рентные доходы и затраты на
воспроизводство земельных ресурсов стали включаться в цены на продукцию,
получаемую с их использованием.
Новый толчок к развитию рыночных отношений дала Конституция 1993 г.,
утвердившая право частной собственности на землю и ее куплю-продажу
собственниками.
В Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной думой 22 декабря 1995 г.,
в статье 552 устанавливалось, что по договору купли-продажи зданий,
сооружений или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права
собственности на покупаемую им недвижимость передавались права и на ту часть
земельного участка, которая была занята этой недвижимостью и необходима для
ее использования. Наряду с передачей прав собственности стали возникать и
арендные отношения по поводу использования объектов недвижимости и земельных
участков, на которых они были расположены. Появилась и купля-продажа
земельных участков, например, садово-огородных. Возникают такие отношения по
поводу земельных паев членов колхозов или совхозов при их выходе из них. В
частной собственности на землю находится более 16 млн. га земли. Поэтому
необходимость осуществления широких товарно-денежных (рыночных) отношений по
поводу земельных ресурсов становится насущной необходимостью. Для их
нормального осуществления нужна прочная правовая база. Для этой цели в
Государственной думе РФ рассматривается новый земельный кодекс РФ, а также
ряд других законов, принятие которых положит начало развитию нового более
совершенного рынка земельных ресурсов. Тогда оценка и формирование цен на
землю будет происходить на основе рыночного механизма также как и в других
странах. До принятия земельного кодекса используется "Положение о проведении
конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с
землей" № 1272 от 10. 12. 93.
В настоящее время рынок земельных ресурсов в РФ находится в стадии своего
первоначального становления и развития, а поэтому процесс оценки и купли-
продажи земельных участков будет отражать массу противоречий, имеющихся в
реальной жизни, а форма цены может проявляться в различных видах.
Рынок земли как саморегулирующая система включает 7 основных элементов:
спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые
процедуры. При этом рынок земли выполняет различные функции (схема 1).
| | | | | 
| | | | | Схема 1. Основные функции рынка земли |
|
Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических
прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других
— залоговые обязательства, а в третьих — объект полной собственности,
свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще
более усложняет рынок недвижимости.
Основные способы сделок с земельными участками представлены на схеме 2.
 
| Способы сделок | | | | | | | 
| На ограниченном рынке | | Выделение земельных участков органами власти | | | | | | |  
| Аукцион | | Аукцион на право аренды участка | | | | | | |  
| Коммерческий конкурс | | Конкурс на право аренды участка | | | | | | |  
| Инвестиционный конкурс: открытые или закрытые торги | | Выкуп арендованного муниципального участка | | | | | | |  
| Закрытый тендер | | Продажа участка (части его) предприятий банкрота | | | | | | |  
| Ненадлежащее нотариальное оформление сделки | | Некоммерческие способы | | | | | | | 
| | | На неорганизованном рынке | |
Схема .2. Основные способы сделок с земельными участками.
3. СТОИМОСТЬ, ЦЕНА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ
В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка,
присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.
3.1. Нормативная цена земли
При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется
нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной
ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен
Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому
постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения
экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в
собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю;
передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог
земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным
законодательством РФ.
Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена
земли. В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли для
конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки
земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего
целевого назначения.
Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за
1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и поселках
земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства,
личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства
определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории
плательщиков.
Местным органам государственной власти по этому постановлению
предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе
повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.
Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных
в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть
в данном случае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный
сговор участников сделки.
В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена земли была
установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу
земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15
марта 1997 г. № 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен.
Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на
типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же
постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять
количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или
понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.
Понятие и определение нормативной цены земли (НЦЗ), характерные для
настоящего времени, представлены на схеме 3.
В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок определения нормативной
цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации "О плате за
землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок,
приведенных в приложении к закону. Средние ставки дифференцируются по зонам
градостроительной ценности территории городов, границы зон определяются в
соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом городов.
В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом "О
ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77-10.
В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной
ценности в зависимости от месторасположения земельных участков. Центральная
часть города (Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в
первой зоне градостроительной ценности. По мере удаления участков от центра
изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка земельного налога
используется также при определении нормативной цены земельных участков.
| | | Нормативная цена земли – стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости | 
| Используется при: | | | | | | Основа определения | 
| Передаче (выкупе) земли в собственность | | | 
| | | Ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов | 
| Установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы | | | 
| | | Льготы по земельному налогу не учитываются | 
| Передаче по наследству, дарении | | | 
| | | Увеличение размера налога за превышение норм отвода земель не учитывается | 
| Получении кредита под залог участка | | | 
| | | Размер цены | 
| Изъятии земель для государственных и общественных нужд | | | 
| | | 200-кратная ставка земельного налога за единицу площади соответствующего назначения | 
| Переходе с права собственности на жилой дом, строение | | | 
| | | Субъекты РФ могут устанавливать повышающие коэффициенты к НЦЗ, но так, чтобы она не превышала 75% рыночной цены земель соответствующей категории и зоны | 
| В других случаях по закону | | | 
| | | При реализации заложенных участков по суду цена не ограничивается | 
| Местные органы власти могут повышать или понижать цены не более, чем на 25% | | | | | | | 
| В 1996 году индекс 1,5 к ставке 1995 года | | |
| Схема 3. Понятие и определение нормативной стоимости земли |
|
Таблица 2
Нормативная цена земли за 1 кв. м в ставках земельного налога
| Зоны градостроительной ценности | Цена в ставках земельного налога | Зоны градостроительной ценности | Цена в ставках земельного налога | | I | 85.0 | 11 | 13,0 | | 2 | 96.0 | 12 | 14,0 | | 3 | 102.0 | 13 | 15,0 | | 4 | 112,0 | 14 | 14,0 | | 5 | 96,0 | 15 | 13,0 | | 6 | 82.0 | 16 | 14,0 | | 7 | 64,0 | 17 | 14,0 | | 8 | 51,0 | 18 | 14,0 | | 9 | 35,0 | 19 | 12,0 | | 10 | 15,0 | | |
При совершении сделок купли-продажи земли или выкупе земельных участков
(кроме приватизированных предприятий) в расчете нормативной цены земли во
всех случаях, включая сделки купли-продажи физическим лицам земельных
участков, занятых жилыми домами, дачными и садовыми участками и т. п.,
применялся повышающий коэффициент, равный 150. Данный коэффициент был
утвержден распоряжением мэра от 6.05.95 № 417-р.
Теперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях активизации
приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет,
указанный выше коэффициент значительно снижен, и в зависимости от зоны
градостроительной ценности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в
промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85
для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности.
3.2. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на
конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих
интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают
давления чрезвычайных обстоятельств.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая
информация:
а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
б) физические характеристики участка;
в) данные о взаимосвязи участка с окружением;
г) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных
могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии,
где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские
фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные
кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие
источники.
Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:
1. По сопоставимым продажам.
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Капитализация земельной ренты.
4. Техника остатка для земли.
5. Метод развития земельного участка.
Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого
сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6
месяцев). Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не
заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный
другой участок с подобными полезными свойствами.
В соответствии с данным методом:
1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его
сегментах;
2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым
сопоставимым участком.
Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными
участками осуществляется по двум компонентам:
а) по элементам сравнения;
б) по единицам сравнения.
В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут
оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка:
местоположение участка, каковы права собственности на участок земли,
структура почвы, наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления
участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер
затрат, связанных с их разрушением для полготовки участка под новую
застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое
состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие
исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие.
За единицу сравнения принимаются:
1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного
назначения или для жилищного строительства;
2) цена за 1м2 — в деловых центрах городов, дня офисов, магазинов и т.д.;
3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в
городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или
шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть
стоимости;
4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой,
дачной застройки и др.
5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к
площади земельного участка.
По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:
— цена за I м2 общей или чистой площади;
— цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;
— цена за единицу, приносящей доход — место в гараже, на стадионе, место
парковки и др.
При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда
фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для
каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем
расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется
этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по
размерам, но относительно схожи по параметрам.
Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж
стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром
расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или
гипотетический базовый участок.
В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:
Цр = Цн х К1 х К2 х К3 х ... х Кп,
где Цр — рыночная цена;
Цн — нормативная цена земли;
К1 ... Кп — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.
Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов,
утвержденных государственными органами.
Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между
общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что
существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на
ней сооружений. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость
застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и
получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений можно
применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы
сравнения или базового участка для данного района.
Метод остаточной продуктивности (остатка).
При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для
оценки земли использовать технику остатка.
В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется
по формуле:
где VL, - оценка стоимости земельного участка;
NOI— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;
Vв — стоимость улучшений;
RL — коэффициент капитализации земли;
Rв — коэффициент капитализации улучшений2.
При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как
строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением
экономического. Как ограниченный ресурс Земля во времени, как правило, только
возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле.
Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не
требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно доходы от земли
могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент
капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.
Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае
когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на
отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в
российской практике оценки.
Основные этапы оценки по данному методу:
1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.
2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж
(определение величины выручки).
3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения
предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных
участков.
4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек
освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.
5. Определение ставки дисконта.
6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех
индивидуальных земельных участков.
При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические,
юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но
чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей
потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).
В российской действительности освоенными называются земельные участки, к
которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество,
газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного
определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо.
Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации
дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования
денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе
говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить
доход в будущем.
Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:
Sрз — рыночная стоимость земли;
ЧDЗ — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный
налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой
методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница
между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;
R — коэффициент капитализации земельных доходов. К должен определяться
дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям.
Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма
рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции.
Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий — норма
рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для
банков — от их деятельности.
В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен
решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом
тенденций развития рыночной конъюнктуры.
Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный
характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться через
определенные сроки, установленные конкретным договором.
В методических рекомендациях "О порядке оценки недвижимого имущества,
находящегося в государственной собственности, и прав на него", утвержденных
распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.96 № 113-р, рекомендуется
при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли
использовать метод: технику остатка для определения стоимости земли и зданий
и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию
дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков.
3.3. Арендная плата
С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской
деятельности приобретает аренда — форма договорного, срочного и возмездного
владения и пользования землей.
По гражданскому кодексу РФ в аренду могут быть переданы земельные участки,
здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи. В договоре об аренде
должны быть четко указаны данные об имуществе как объекте аренды.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или другому лицу,
уполномоченному либо законом, либо собственником. Срок аренды определяется
договором, если срок не оговорен, считается, что договор заключен на
неопределенный срок.
В случае если одна из сторон считает необходимым отказаться от договора
аренды, она должна предупредить другую сторону за один месяц, а при аренде
недвижимого имущества, в том числе и земли, — за три месяца.
Закон позволяет устанавливать предельный (максимальный) срок аренды.
Арендная плата определяется договором по согласованию сторон. Если в
договоре не определен порядок, условия, сроки, то обычно применяются условия,
принятые при сдаче в аренду аналогичного имущества при сравнимых
обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или
отдельно за каждую из его составных частей.
Формы арендных платежей принимаются в виде:
а) в твердой сумме платежей, вносимых либо периодически, либо одновременно;
б) доли продукции или доходов, получаемых от использования арендуемого
имущества;
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной вещи в собственность или в
аренду;
д) возмещением арендатором затрат, связанных с улучшением арендованного
имущества (земельного участка).
В законе оговорены и другие моменты взаимоотношений арендодателей и
арендаторов.
При сдаче в аренду зданий и сооружений одновременно должно быть передано и
право владения и пользования земельным участком, на котором расположены
данные объекты недвижимости.
В случае продажи земельного участка, на котором находятся объекты
недвижимости, другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования той
частью земельного участка, которая занята зданиями или сооружениями, на
условиях, действовавших до продажи земельного участка.
В договоре об аренде зданий и сооружений устанавливается размер арендной
платы за здания и сооружения, включая и размер платы за пользование земельным
участком, на котором расположены данные здания и сооружения.
Договоры об аренде подлежат государственной регистрации.
При рыночных отношениях размер арендной платы за единицу площади земли
определяется в договоре аренды. Техника расчетов величины арендной платы (Ал)
может быть различной: на основе цены (стоимости) земли (Цз), нормы удельного
ссудного процента (С) и фактического или расчетного размера угодий в
конкретных условиях по формуле:
Ап = (Цз : Т) 100
Так как Цз = R/C,
где R — величина земельной ренты, то Ап= R : С : Т, где Т — срок аренды
земли в годах.
С учетом формулы сложного процента величина арендной платы за единицу
площади земель выражается следующим образом:
4. ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ
В соответствии с законом о плате за землю собственники земли облагаются
земельным налогом. Земельный налог взимается ежегодно. Размер земельного
налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и
устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в
расчете на год.
Ставки земельного налога пересматриваются в связи с изменением общей
экономической конъюнктуры, не зависящей от пользователя земли и условий
хозяйствования.
Ставки земельного налога определяются отдельно по категориям земель в
соответствии с их целевым назначением, а также по видам и подвидам земельных
угодий, природным зонам, группам почв, городам, поселкам, крупным населенным
пунктам.
Так как сельскохозяйственные угодья занимают центральное место при оценке
земельных ресурсов, их оценка может служить базовой оценкой при определении
цены других видов угодий.
По методике проф. Сурина А. И. (Санкт-Петербургский Аграрный Университет)
оценка земельного участка должна учитывать:
базовую оценку, размер реального дохода (эффект от использования земель,
оценку потерь, которые могут быть нанесены: народному хозяйству в целом,
фирме, предприятию (хозяйству) в связи с утратой земельным участком его
потребительских свойств).
В основу базовой оценки, по мнению проф. Сурина А. И., должен быть положен
суммарный народнохозяйственный эффект, который может быть получен при полном
и рациональном использовании всех присущих участку свойств в соответствии с
достигнутым уровнем производительных сил.
Формула базовой оценки может быть представлена в следующем виде:
О = Сс.х.Кс + СлКпр + СгКэф + СвКв + Аф
О — базовая оценка земли в руб.;
Сс.х. — оценка сельскохозяйственного потенциала;
Кс -- коэффициент приоритета сельского хозяйства в регионе;
Сл— оценка лесохозяйственного потенциала;
Кпр - коэффициент природоохранного значения лесных угодий;
Сг — оценка геологического потенциала;
Кэф — коэффициент эффективности добычи полезных ископаемых;
СвКв — оценка и коэффициент водохозяйственного потенциала;
Аф — стоимость инфраструктуры на земельном участке
Поскольку нет единой методики оценки земельных ресурсов, предлагаемая формула
может быть использована при заключении сделок по недвижимости, требующих
проведения оценки земельного участка.
При оценке земельных ресурсов, как видно из приведенной формулы, должно быть
учтено множество факторов, среди которых решающее значение имеют:
местоположение участка, его транспортная обеспеченность, характер
проектируемого объекта строительства на участке, затраты, связанные с
реализацией дополнительных требований заказчика: снос и перенос строений и
сооружений, стоимость инженерного обеспечения участка и т. д.
5. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ
Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить
факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю;
установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское
строительство;
влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах.
Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение
для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики
налогообложения.
Наиболее известная теория цен на землю У. Алонсо касается соотношения спроса
и предложения на городские земельные участки. В основе этой теории лежит
экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной
выгоды в рамках располагаемых ими доходов. У. Алонсо графически рассчитал
кривые платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния
до центра города те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии
уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень. Аналогично он рассмотрел
размещение предприятий относительно расстояния от центра в соответствии с
ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли. Эта прибыль
представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной
продукции, с одной стороны, и расходами на производство и ценой земли, с
другой. Земля, примыкающая к сложившейся городской территории, может быть
приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же
земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В
действительности цены в указанных районах превышают сельскохозяйственные
земельные расценки в несколько раз. Алонсо считает, что критерием оценки
участка является максимальная прибыль, которую он может дать. При этом
арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход путем
умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.
Детальные исследования, осуществленные в 70-х гг. Американским институтом
планировки городов по определению влияния общественных инвестиций на ценность
городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие
цену земли, можно разделить на три группы: физические (размер участка,
протяженность фронтальной линии, местоположение в плане города,
инженерно-геологические условия); экономические (доход, получаемый с
этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории);
административные (законодательные акты о зонировании городских территорий,
включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов).
Французский исследователь Дютайн, изучая механизм формирования цен в
Парижской агломерации, пришел к следующему выводу: цена участка колеблется
между двумя пределами — минимальной ценой, определяемой фактическим доходом
участка, и максимальной ценой, которую потенциальный пользователь готов
заплатить исходя из условий застройки, предполагаемых доходов от новых
сооружений, минус затраты на их строительство и различные дополнительные
расходы.
По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости
составляет 30-40%.
Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные
территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями,
зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее
использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их
транспортной перегрузке. К основным категориям землепользователей, с
которыми связывают наиболее интенсивное использование городских территорий,
относят: правительственные учреждения, частные конторы, зрелищные объекты,
специализированные магазины, университеты, мотели, научно-исследовательские
институты, культурно-бытовые центры.
Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потребностям
распределения городских территорий между отдельными функциональными зонами,
затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт
свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации
за землю и дома, намеченные к сносу, составляет до 80-100% затрат на новое
строительство.
В большинстве бывших социалистических стран Восточной Европы существовала
плата за землю, и исследования по установлению се взаимосвязи с оценкой
территории, показали, что плата за землю значительно ниже ее фактической
ценности. В Венгрии, например, с 1975 г. была введена категорийность
населенных пунктов, в которой выделено 5 основных групп: столица, центры
регионов, центры областей, прочие города и крупные села. При этом в пределах
населенных пунктов выделяется до 6 зон — от центра города к периферии, по
которым введена дифференцированная плата за пользование городскими землями.
Например, плата за земельный участок в центре Будапешта в 6 раз выше, чем на
его окраине, и примерно в 20 раз выше по сравнению с самой дешевой городской
землей.
Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования
городских земель. Среди факторов, влияющих на оценку эффективности
использования городской территории, выделяют: предпочтения и доходы
населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков,
уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации, планировочные
концепции и стандарты.
Стоимость земельных участков в городах стабильно растет. Рост стоимости земли в
большинстве стран выше темпов роста инфляции. За последние 25 лет стоимость
городских земель в США возросла в 10 раз; в Японии (в пригороде Токио) — в 20
раз, в то время как национальный доход увеличился примерно в 4 раза, а цены на
потребительские товары — в 3 раза. В то же время благодаря методам контроля в
Швеции рост стоимости земельных участков за десятилетие 1970-1980 гг. составил
лишь 9%3.
В отечественном градостроительстве практика жесткого зонирования имеет давнюю
историю, начало которой положило строительство первых социалистических
городов с четким функциональным разделением производственных и жилых зон. В
связи с демократизацией общества и экономики, появлением вместо единой
государственной различных форм собственности на землю большой интерес
представляет изучение практики зонирования городских земель в индустриально
развитых странах с преимущественно частной собственностью на землю.
В основе современного городского зонирования лежит выделение на территории
административной единицы зон землепользования для уменьшения вероятности
конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием
классификации видов землепользования является степень их отрицательного
внешнего воздействия.
Практика зонирования в городах практически полностью отказалась от принципа
многолетнего использования земель. Ее заменил принцип исключительности,
согласно которому в зонах разрешается осуществление только тех видов
хозяйственной деятельности, которые прямо указаны для данной зоны.
Происходит углубленная дифференциация правовых режимов землепользования,
которая выражается в увеличении числа зон и подзон, два которых хозяйственное
и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется.
На владельцев земельной собственности налагаются определенные ограничения по
ее использованию. В США муниципальные органы имеют право регулировать и
ограничивать высоту, число этажей, размеры зданий, процент застройки участка,
размеры дворов и других открытых пространств, размещение и использование
сооружений и земли для торговли, производства, жилья и других целей.
Непременным условием при этом является сохранение стоимости и непричинение
ущерба недвижимости.
Во Франции законодательные меры позитивного характера определяются прежде
всего введением зон приоритетного, дифференцированного и согласованного
развития. Границы зоны приоритетного городского развития определяются
администрацией, а введение зон преследует двойную цепь: концентрация
строительства во избежание рассредоточения дорогостоящих общественных работ,
финансируемых местными органами; предотвращение спекуляции земельными
участками. Формирование зон согласованного развития регулируется общим
градостроительным законодательством, за исключением того, что планы
использования территории для них необязательны, так же как и получение
разрешения на строительство. Реализация большинства зон согласованного
развития осуществляется, как правило, частными строительными инофирмами,
которых привлекает дополнительная прибыль, получаемая от повышения плотности
застройки. Местная администрация также находит в этом свой интерес,
поскольку она освобождается от финансирования ряда систем общественного
обслуживания (дороги, рекреационные пространства и т. д.).
[1] Комов Б. В. Взаимодействие
государственных и рыночных механизмов управления земельными ресурсами. М..
1996. с. 10.
2 Под улучшением здесь понимается все, что
неразрывно связано с землей: здания. строения, сооружения, зеленые насаждения и
прочее.
3 Использование городских территории,
зарубежная и отечественная практика. Обзорная информация. —Л/.. ]990.
|
